2010/5/18  16:08

タゴ事件発覚15年後の今日締め切られる安中市役所前のタゴ邸の競売とタゴ配偶者の心変わり  土地開発公社51億円横領事件

■ちょうど15年前の今日、安中市政のずさんさを象徴するかのような前代未聞、空前絶後の51億円巨額詐欺横領事件が安中市土地開発公社内部で発覚しました。それから15年、単独犯とされた元職員タゴも昨年9月に正式に出所し、土地開発公社で元職員を管理・指導する立場にあった幹部や上司の監督責任は誰一人追及されることなく、現在に至りました。

 また、タゴに擦り寄り、不審な記載の文書に疑問を抱かず、タゴのその場しのぎのでたらめな融資話を信じ込み、ずさんな融資を繰り返して犯行額を膨らませた群馬銀行にも大きな責任がありますが、結局、安中市も群銀も責任をとらず、24億5千万円の和解金は、公社による103年ローンの返済というかたちで、市民が尻拭いさせられているのが実情です。

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安中市役所の目の前にあるタゴ邸。この2棟が競売入札にかけられているが、敷地は多胡の妻名義のままなので、落札者は直ちに2棟とも解体を求められている。

 4年前に合併後の安中市長に就任した岡田義弘・元公社理事監事は、さっそく安中市土地開発公社の理事長にも就任しましたが、大きな損害を安中市・公社を及ぼした元職員タゴに対して、本気で和解金とほぼ同額の損害賠償金の全額回収をやろうという意欲ある姿勢が、未だに市民には見えてきません。

■このような状況下に、安中市役所の目の前にあるタゴの自宅が競売に掛けられています。当会は、この競売に参加して落札し、タゴの自宅を、安中市巨額横領事件記念館として保存しようと計画しましたが、残念ながら財政的な事情で入札参加を断念しました。

 入札は、先週5月11日(火)から、今日の5月18日(水)午後5時まで、前橋地方裁判所高崎支部民事執行係で行われています。開札は来週5月25日(火)午後9時に、高崎支部の売却場で行われて、その後、6月10日午後5時までに、落札者との間で最終条件が協議されて、合意に至れば、特別売却が行われる予定です。

■この一連の競売手続きで注目されるのは、前橋地裁高崎支部の執行官が、元職員タゴや配偶者らに直接面談したり電話連絡をとっていることです。昨年9月に晴れて正式出所したタゴが、すでに14億円以上といわれている使途不明金や、この15年間に処分せずにいた資産の保全に動き出したと見るべきでしょう。

 また、タゴの配偶者は、刑事裁判で裁判長に「全財産をもって償う」などと殊勝なことを言っていましたが、その後15年間で、まだ財産を処分せずにおり、とくに、岡田市長が公社理事長としてかねがね公言している「タゴ自宅跡地」の獲得について、タゴの配偶者が土地の売り渡しに応じないと、公社理事会で報告していました。今回のタゴ自宅の競売入札公告を見ても、相変わらず、タゴの配偶者は、土地は自分のものだから、タゴの自宅の建物を競売で競り落とした者は、直ちに2棟の建物を解体して更地にするように求めています。

 こうした変則的な競売が行われる背景には、いったい何があるのでしょう。タゴ自宅を競り落としても、敷地の所有権はタゴの配偶者が握っているわけで、しかもタゴ自宅を手に入れてもすぐに解体しなければならず、解体費用がかかります。

 となると、今日の午後5時に締め切りの競売入札には、タゴ一族しか参加する意義が無いことが分かります。タゴの実弟などが最低価格で競り落として、その僅かなカネはタゴ事件の損害賠償金として国庫や安中市に入りますが、タゴ一族にとっては、安中市役所の目の前の土地と建物が名実ともに一族所有になるからです。

■本来であれば、タゴ一族が、今回の競売で競り落とした建物を解体して、その土地と一緒に、タゴ事件の賠償のかたに安中市民に無償で提供しなければならないはずです。そして、タゴ一族には終生、51億円巨額横領事件で安中市と安中市民が被った損害の補償をしてもらわないと、タゴ事件の本当の解決は果たせないのです。

 果たして岡田市長が今回の競売でどう動くのか、注目したいと思います。

【ひらく会情報部】

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市役所の本庁舎のすぐ目の前にあるタゴ邸。タゴがかつて勤務していた税務課の窓から自宅まで20mたらず。51億円余りを横領した安中市土地開発公社のある西庁舎までは約50m。

※参考資料(文中、A=タゴの配偶者B=タゴ
≪タゴ自宅の競売入札公告≫
平成21年(ヌ)第25号
期間入札の公告
     平成22年4月15日
     前橋地方裁判所高崎支部民事執行係 裁判所書記官 小川聡
別紙物件目録記載の不動産を下記のとおり期間入札に付します。
    記
入札期間:平成22年5月11日から
     平成22年5月18日午後5時00分まで
開札期日:日時 平成22年5月25日午前9時00分
     場所 前橋地方裁判所高崎支部売却場
売却決定期日:日時 平成22年6月1日午前10時00分
       場所 前橋地方裁判所高崎支部民事執行係
特別売却実施期間:平成22年5月28日午前10時00分から
         平成22年6月10日午後 5時00分まで
買受申出の保証の提供方法:
 下記のいずれかによる。
(1)当裁判所の預金口座に金銭を振り込んだ旨の金融機関の証明書。
(2)銀行,損害保険会社,農林中央金庫,株式会社商工組合中央金庫,全国を地区とする信用金庫連合会,信用金庫又は労働金庫の支払保証委託契約締結証明書。
買受申出の資格の制限(民事執行規則33条):☆印を付した物件は農地であるので,権限を有する行政庁の交付した買受適格証明書を有する者及び買受けについて農地法上の許可又は届出を必要としない者に限り,買受申出をすることができます。
一般の閲覧に供するため,物件明細書・現況調査報告書・評価書の各写しを平成22年4月15日から当庁物件明細書等閲覧室に備え置きます。

物件番号/売却基準価額(円)・買受可能価額(円)/一括売却/買受申出保証額(円)/平成21年度固定資産税(円)/平成21年度・都市計画税(円)
1,2 /1,140,000・912,000/一括/228,000/71,428/10,203
1/670,000/−/−/−/−
2/470,000/−/−/−/−
備考/−

【物件目録】
平成21年(ヌ)第25号
物 件 目 録
1 所   在  安中市安中一丁目字本宿2378番地1
  家屋番号   2378番1の2
  種   類  居宅
  構   造  木造瓦葺2階建
  床 面 積  1階   64.59平方メートル
         2階   68.73平方メートル
  (現況)
  床 面 積  1階  約89.59平方メートル
         2階   68.73平方メートル
  下記の附属工作物が存在する。
    ステンレス製犬小屋(約3.6平方メートル)
2 所   在  安中市安中一丁目字本宿2378番地1
  家屋番号   2378番1の3
  種   類  居宅 物置
  構   造  木・鉄骨造瓦葺2階建
  床 面 積  1階   42.50平方メートル
         2階   46.36平方メートル

【物件明細書】
平成21年(ヌ)第25号
物 件 明 細 書
     平成22年 2月15日
     前橋地方裁判所高崎支部民事執行係
     裁判所書記官 小 川   聡
1 不動産の表示
  【物件番号1,2】
   別紙物件目録記載のとおり
2 売却により成立する法定地上権の概要
   なし
3 買受人が負担することとなる他人の権利
   なし
4 物件の占有状況等に関する特記事項
  【物件番号1,2】
   本件所有者が占有している。
5 その他買受けの参考となる事項
  【物件番号1,2】
   本件建物のために,その敷地(地番2378番1,所有者■■■■)につき使用借権が存する。買受人は,敷地利用権の設定を要する。
《注 意 書》
1 本書面は,現況調査報告書,評価書等記録上表れている事実等を記載したものであり,関係者の間の権利関係を最終的に決める効力はありません(訴訟等により異なる判断がなされる可能性もあります)。
2 記録上表れた事実等がすべて本書面に記載されているわけではありませんし,記載されている事実や判断も要点のみを簡潔に記載されていますので,必ず,現況調査報告書及び評価書並びに「物件明細書の詳細説明」も御覧ください。
3 買受入札占有者から不動産の引渡しを受ける方法として,引渡命令の制度があります。引渡命令に関する詳細は,「引渡命令の詳細説明」を御覧ください。
4 対象不動産に対する公法上の規制については評価書に記載されています。その意味内容は「公法上の規制の詳細説明」をご覧ください。
5 各種「詳細説明」は,閲覧室では通常別ファイルとして備え付けられています。
添付:物件目録

【現況調査報告書】
    平成21年(ヌ)第25号
    平成21年11月30日受理
    平成22年 1月 5日提出
現況調査報告書
   前橋地方裁判所高崎支部
   執行官 湯 澤 孝 光(印)
(注)チェック項目中の調査結果は,「■」の箇所の記載のとおり

<物 伴 目 録>
    平成21年(ヌ)第25号
物 件 目 録
1 所   在  安中市安中ー丁目字本宿2378番地1
  家屋番号   2378番1の2
  種   類  居宅
  構   造  木造瓦葺2階建
  床 面 積  1階   6 4.59平方メートル
         2階   6 8.73平方メートル
2 所   在  安中市安中一丁目宇本宿2378番地1
  家屋番号   2378番1の3
  種   類  居宅 物置
  構   造  木・鉄骨造瓦葺2階建
  床 面 積  1階   4 2.50平方メートル
         2階   4 6.36平方メートル

(建物用(複数〉)
不動産の表示    「物件目録」のとおり
住居表示      群馬県安中市安中一丁目23番32号
建物        物件1
 種類,構造及び床面積の概略
     □公簿上の記載とほぼ同一である
     ■公簿上の記載と次の点が異なる
     □種類:
     □構造:
     ■床面積:1階約89.59u
 物件目録にない付属建物
     ■ない   種 類:
     □ある   構 造:
           床面積:
 占有者及び占有状況
     ■建物所有者
      上記の者が本建物を空家の状態で占有している
     □「占有者及び占有権原」のとおり
 その他の事項
執行官保管の仮処分
     ■ない         地方裁判所   支部 平成 年( )第   号
     □ある     保管開始日  平成 年 月  日
敷地        「目的外土地の概況」のとおり
土地建物の位置関係 ■土地建物位置関係図のとおり
住居表示      群馬県安中市安中一丁目23番32号
建物        物件2
 種類,構造及び床面積の概略
     ■公簿上の記載とほぼ同一である
     □公簿上の記載と次の点が異なる(□主たる建物 □附属建物)
      □種 類:
      □構 造:
      □床面積:
 物件日録にない付属建物
     ■ない   種類:
     □ある   構造:
           床面積:
 占有者及び占有状況
     ■建物所有者
      左記の者が本建物を空家の状態で占有している
     □「占有者及び占有権原」のとおり
 その他の事項
執行官保管の仮処分
     ■ない       地方裁判所   支部 平成 年( )第   号
     □ある   保管開始日  平成 年 月  日
敷地    「目的外土地の概況」のとおり
土地建物の位置関係 ■土地建物位置関係図のとおり
(注)チェック項目中の調査結果は,「■」の箇所の記載のとおり

(目的外土地用(単独))
所在        群馬県安中市安中一丁目字本宿
地番        2378番1
地目        ■宅地
地積        481.60u
所有者       ■A
その他の事項
■関係人(A(建物所有者)・B(土地所有者)の陳述/)□提示文書(  )の要旨
 占有権原     ■使用借権
 占有開始時期   昭和59年11月18日新築
 最初の契約等 契約日 昭和59年11月18日
        期 間 昭和59年11月18日から
             □平成 年 月  日まで  年間
             ■期間の定めなし
 更新の種別    □合意更新 □自動更新 □法定更新
 現在の契約等 期 間 平成 年 月  日から
             □平成 年 月  日まで  年間
             □期間の定めなし
 契約等当事者 貸主   ■土地所有者 口その他の者(    )
        借主   ■建物所有者 □その他の者(    )
 地代・支払時期等 毎月 金    万円(毎月   末日限り   当月分支払)
 地代 前払  □ない □ある(金   円     分まで)
 敷金・保証金 □ない □ある(□敷金   円 □保証金   円)・
特約等     □ない
地代滞納    □ない □ある(平成 年 月  日現在   約 万円)
契約解除    □ない □ある(      )
訴訟提起等   □ない      地方裁判所   支部 平成 年( )第   号
        □ある   □係属中 □終局(                 )
その他     ■件外土地所有者で本件建物所有者であるBの妻Aから,新所有者に対しては本件建物二棟の撤去を求める旨の陳述をしている。
執行官の意見  ■上記のとおり □「執行官の意見」のとおり
(注)チェック項目中の調査結果は,「■」の箇所の記載のとおり

(関係人の陳述等用)
関係人の陳述等
→陳述者(当事者等との関係):
■ B(債務者兼所有者)
(タゴの)陳述内容等:
1 本建物の居宅(受命物件1)と居宅物置(受命物件2)の二棟は,平成11年頃から今も空家の状態になっています。私が空家にて占有し第三者には貸していません。
2 二棟の家を建てるときには,義父の所有していた土地上に建てましたが,地代などの支払いはなく無償で建てさせて貰ったのです。妻が相続をした後も無償で建てさせて貰っています。犬小屋と門や自転車置場は私が建てたものですが,壊れています。西側の部屋の床にある開閉口は床下収納庫です。(添付写真D参照)現在妻とは別の所に住んでいます。

→陳述者(当事者等との関係):
■ A(件外土地所有者)
(タゴの配偶者の)陳述内容等:
1 本件二棟の建物は,10年以上空家になっています。建物内にある家具類は私ら家族の物です。
2 本建物を建てる当時は父が所有していた土地(件外土地)で地代の支払いや期限の定めなく無償で建てさせて貰いましたし,私が相続をした後も同様で現在まで無償で建てさせていますが,新所有者には,私が所有する土地ですから建物が建っていることは出来ませんので撤去をして貰います。西隣地の居宅には,兄が住んでいて私の土地(上記土地)を無償で出入りなどの通路として使わせています。
      以 上
(注)チェック項目中の調査結果は「■」の箇所の記載のとおり

(執行官の意見用)
執行官の意見
■下記のとおり
1 受命物件1の居宅及び受命物件2の居宅・物置は,空家で施錠されていたので,解錠技術者に解錠させて立会人を立ち会わせ評価人と共に立入り調査を実施した。上記各建物内には動産類が残置されていた状態で所有者及び第三者が占有している状況は伺えなかった。
  当職が10年前に調査をした物件で,建物内は数点の動産類が搬出されていたが内部は何ら変わっていなかった。また,門及び自転車置場である工作物が壊れた状態になっていた。
  各玄関廊下上に立ち入り調査をした旨の文書を差し置くと共に所有者の住所地あてに同様の文書を送付して占有関係等の回答を求めたところ,所有者Bから電話があり占有関係等の聴取がとれ,二棟の建物は空家の状態で上記人が占有している旨の陳述が得られた。
2 上記各二棟の建物の敷地である件外土地2378番1の土地は,上記人の妻であるAが所有し,同土地上に使用借権にて建っている。
  同人に面談が出来て,二棟の建物を建てた時及び同人が相続をした後も使用借権にて建てさせている旨の陳述が得られた。
  なお,本件二棟の建物に関し,新所有者に対して敷地として使用させなく,同建物二棟の撤去を求められることになると思料される。
  また,西隣地(2378−3)にある居宅に住んでいる同人の兄が出入り等として件外土地を通路として無償で利用させている状況でもある。
その他
1 二棟の建物の敷地である件外土地の西側に接している2378番2・地積24u,同2377番3・地積31u,同2376番6・地積3.00u,同2376番5・地積5.94uの各地目公衆用道路の所有者は安中市である。
2 受命物件1の附属工作物・ステンレス製犬小屋豹3.6uが存在している。
                 以 上
(注)チェック項目中の調査結果は,「■」の箇所の記載のとおり

(調査経過用)
調査の経過
調査の日時/調査の場所等/調査の方法等
21年12月2日(水)14:30−15:00/物件所在地物件1・2/空家・外部調査・外部写真撮影・C不在・隣人に面談
21年12月2日(水)15:55−16:05/前橋地方法務局高崎支局/全部事項証明書及び閉鎖登記簿勝本交付申請(件外土地)
21年12月8日(火)14:50−16:00/物件所在地物件1・2/解錠(物件1・2)・立入調査(評価人立会人同行)内部写真撮影
21年12月8日(火)17:00−17:30/執行官室/照会文書作成発送
21年12月14日(月)9:15−9:30/執行官室/債務者Bから電話聴取
21年12月14目(月)16:20−16:50/件外土地所有者方/Aに面談
(特記事項)
□ 平成 年 月  日
  目的物件は不在で施錠されていると予想されたので,立会人及び解錠技術者を同行して臨場した。
■ 平成21年12月 8日
  目的物件は不在(空家)で施錠されていたので,立会人Dを立ち会わせ,技術者に解錠させて建物内に立ち入った。
□ 平成 年 月  日
  休日・夜間執行許可の提示をした。
(注)チェック項目中の調査結果は,「■」の箇所の記載のとおり

<登記された土地の位置図>略
<登記された建物の各階平面図>1階、2階とも略
<土地建物位置関係図>略
<建物間取図>略
<建物屋内外写真>略

【評価書】
     平成21年(ヌ)第25号
     平成21年12月8日現地調査
     平成22年2月5日評  価
        鑑評第22-2370号
前橋地方裁判所高崎支部御中
評  価  書
     評価人 不動産鑑定士 近藤 仁

第1 評価額
 一括価格: 金1,140,000円
 内訳価格: 物件1 金670,000円
       物件2 金470,000円
 1 一括価格は、物件1、2の各不動産について、一括売却(民事執行法61条本文)を行うことを前提とした場合の合計価格である。
 2 内訳価格は、配当等の判断のために一括価格の内訳として算出した価格である。
 3 物件1、2の価格は敷地利用権付建物としての価格である。
第2 評価の条件
 1 本件評価は、民事執行法により売却されることを前提とした適正価格を求めるものである。したがって、求めるべき評価額は、一般の取引市場において形成される価格ではなく、一般の不動産取引と比較しての競売不動産特有の各種の制約(売主の協力が得られないことが常態であること、原則として買受希望者が事前に物件に立ち入ることができないこと、引渡しを受けるために法定の手続をとらなければならない場合があること、瑕疵担保責任がないこと等)等の特殊性を反映させた価格とする。
 2 評価は目的物件の調査時点における現状に基づいて行うものであり、調査日以降発生した物件の現状変更については考慮していない。
 3 現地での物件調査は目視可能な部分に限定され、物件に関する情報提供の内容も、民事執行法58条4項に定める場合を除いて公開された資料に基づくものである。
<評価に当たって確定した事項>
 1 物件1の評価数量は現況概測数量による。物件2の評価数量は登記数量による。
第3 目的物件
  現況欄に記載のない事項については、ほぼ登記記載と同じ
 番号/所在等/登記/現況
 1/所在:安中市安中一丁目字本宿2378番地1、家屋番号:2378番1の2、種類:居宅、構造:木造瓦葺2階建、床面積:1階64.59u、2階68.73u、所有者:B/床面積:1階約89.59u
 2/所在:安中市安中一丁目字本宿2378番地1、家屋番号:2378番1の3、種類:居宅物置、構造:木・鉄骨造瓦葺2階建、床面積:1階42.50u、2階46.36u、所有者:物件1に同じ
番号
 特記事頃:特になし。
第4 目的物件の位置・環境等
 1 対象土地の概況及び利用状況等
 (件外土地)
 位置・交通:JR信越本線安中駅の南西方約2.3km(直線距離以下同)、市立安中小学校まで約1km、安中市役所に隣接して位置。
 付近の状況:安中市中心部の戸建住宅を中心に事業所等も介在する住宅地域。地勢は平坦で、日照等は普通。利便性や接近性に恵まれているので今後も住宅地域として熟成していくものと予測。
 主な公法上の規制等(道路の幅員等の個別的な規制を考慮しない一般的な規制):
  都市計画区分:非線引都市計画区域
  用途地域:第1種住居地域
  建ぺい率:60%
  容積率:200%
  防火規制:なし
  その他の規制:特になし
 画地条件(規模、形状等):
  規模:481.60u
  間口:約4.2m 奥行:最大約41m
  形状:L字型状不整形
  その他:平坦地勢
 接面道路:南西側が有効幅員約4〜5m舗装市道にほぼ等高にて接面(地番2378-2、2376-5は安中市所有の登記地目:公衆用道路)。
 土地の利用伏況及び隣地の状況等:建物所有者Bが物件1、2の建物の敷地として使用占有している。利用権原は使用借権。隣地は宅地。
 供給処理施設:
  上水道:無
  都市ガス:無
  下水道:無
 特記事項:
  <上水道について>本土地について安中市水道課によると、以前は引込まれていたが現在は利用申請はされていない。配管状況については定かではないとのことであった。従って、買受人は市道の公設管から再引込が必要となることが考えられることに留意。
  <件外土地の概況>所在:群馬県安中市安中一丁目字本宿地番:2378番1
 特記事項:地目:宅地
      地積:481.60u
      所有者:A
      占有権原:使用借権
      占有開始時期:昭和59年11月18日新築
      最初の契約等:契約日:昭和59年11月18日
             期間:昭和59年11月18日から期間の定めなし
      契約等当事者:貸主:土地所有者
             借主:建物所有者
      その他:件外土地所有者で本建物所有者であるB妻Aから、新所有者に対しては本建物二棟の撤去を求めることになると思料される。
         以下余白
 2 建物の概況及び利用状況
(物件 1)
 区分/主たる建物
 建築時期及び経済的残存耐用年数:
  建築年月日(登記記載):昭和59年11月18日新築
  経済的全耐用年数:約26年
  経過年数:約25年
  経済的残存耐用年数:約1年
 仕様:構造:木造
    屋根:瓦葺
    外壁:吹付
    内壁:板貼、布及びビニールクロス他
    天井:合板、ビニールクロス他
    床:畳、フローリング、カーペット他
    設備:電気、給排水、衛生
    その他:普通、コンクリート基礎
 床面積(現況):1階:約89.59u
        2階は登記にほぼ同じ
 現況用途等:現況用途:住居(空家)
       聞取り:建物関取図の通り
 品等:中品等上位
 保守管理の状態:劣る
 建物の利用現況:建物所有者が空家の状態で占有している。
 特記事項:附属工作物(ステンレス製犬小屋約3.6u)がある。

(物件 2)
 区分/主たる建物
 建築時期及び経済的残存耐用年数:
  建築年月日(登記記載) 平成2年11月2日新築
  経済的全耐用年数    約23年
  経過年数        約19年
  経済的残存耐用年数   約4年
 仕様:構造:木・鉄骨造
    屋根:瓦葺
    外壁:吹付
    内壁:京壁、ビニールクロス、合板他
    天井:合板、ビ二ールクロス他
    床:畳、フローリング、コンクリート他
    設備:電気、給排水、衛生、シャッター他
    その他:普通、コンクリー≒基礎
 床面積(現況);登記にほぼ同じ
 現況用途等:現況用途:居宅・物置(空家)
       間取り:建物関取図の通り
 品等:中品等
 保守管理の状態:劣る
 建物の利用現況:建物所有者が空家の状態で占有している。
 特記事項:特になし。
第5 評価額算出の過程
 1 基礁となる価格
 @件外土地
  更地価格を算出し、これに建付減価を行って建付地価格を求めた。
   物件番号:件外土地
   標準画地価格:(円/u)ア:33,400
   個別格差イ:0.83
   地積(u)ウ:481.60
   建付減価補正率エ:0.90
   市場性修正率オ:0.95
   建付地価格(円)ア×イ×ウ×エ×オ=カ:11,415,000
  ア 標準面映価格(公示価格等からの規準)
     地価公示 安中−1
    標準地価格    時点修正 標準化補正  地域格差  標準両地価格
     43,400 円/u ×96/100 ×100/103.0 ×100/122.0 ≒ 33,400円/u
    ◇時点修正:公示価格等の価格時点から評価日までの推定変動率である。
    ◇標準化補正:接道状況を考慮。             +3.0
    ◇地域格差:環境条件や接近条件等を考慮。        +22.0
  イ 個別格差:形状、間口奥行、供給処理施設の状況等を考慮。 ▲17
  エ 連行減価補正率:敷地と建物との適合状況等を考慮。    ▲10
  オ 市場性修正率:残置物の存在による市場性の低下を考慮。   ▲5
 A物件1、2(建物)
  当該建物の再調達原価を、現在の建物建築費の推移動向、消費税の課税等も考慮した上、標準的な建築費に比準して求め、これに耐用年数に基づく方法並びに観察減価法を併用した減価修正を行って、建物価格を判定した。
   物件1
   物件番号:1
   再調達原価(円/u)ア:176,000
   現況延床面積(u)イ:158.32
   現価率ウ:0.032
   附属物(円)エ:0
   市場性修正率オ:1.00
   建物の価格(円)ア×イ×ウ×エ×オ≒カ:892,000
  ウ 物件1 現価率は下記数値に基づく定率法に観察減価法を併用して下記のとおり査定した。
   経過年数:約25年
   経済的残存耐用年数:約1年
   残価率:3%
   保守管理の状況不良による補正:▲5%
    ・現価率=0.034×(1−0.05)≒0.032
  エ 附属物:物件1の附属工作物犬小屋は建物価格に含めた。
  オ 市場性修正率:無

  物件2
  物件番号:2
  再調達原価(円/u)ア:146,000
  現況延床面積(u)イ:88.86
  現価率ウ:0.052
  附属物(円)エ:0
  市場性修正率オ:1.00
  建物の価格(円)(ア×イ×ウ+エ)≒カ:675,000
  ウ 物件2 現価率は下記数値に基づく定率法に観察減価法を併用して下記のとおり査定した。
   経過年数:約19年
   経済的残存耐用年数;約4年
   残価率:3%
   保守管理の状況不良による補正:▲5%
   ・現価率=0.055×(1−0.05)≒0.052
  オ 市場性修正率:無

2 評価額の判定
  前記により求めた価格に、土地については敷地利用権等価格を控除し、建物については敷地利用権等価格を加算し、競売市場修正等を施して、下記のとおり評価額を求めた。
 @ 敷地利用権価格
   物件番号/建竹地価格(円)ア/敷地利用権割合等イ/範囲(u)ウ/敷地利用権価格(円)ア×イ×ウ≒エ
   件外土地/11,415,000/0.10(使用借権)/295.00〜481.60/699,000
   件外土地/11,415,000/0.10  使用借権 186,60〜481.60/442,000
   (合計)     1,141,000
   ※敷地利用権の及ぶ範囲を件外士他の全ての範囲(481.60u)とし、その内物件1の敷地利用権の及ぶ範囲を約295u、物件2の敷地利用権の及ぶ範囲を約186.60uと判定した。
 A 内訳価格及び一括価格
   物件番号/基礎となる価格(円)(1@カ、1Aカ)ア/敷地利用権価格の控除及び加算(円)(2@エ)/市場性修正率ウ/競売市場修正率エ/占有減価率オ/敷金等カ/評価額(円)(ア土イ)×ウ×エ×オ−カ
   1/892,000/+699,000/0.70/0.60/−/−/670,000
   2/675,000/+442,000/0.70/0.60/−/−/470,000
                一括価格(合計)/1,140,000
   ウ 市場性修正率:使用借権建物としての市場性の低下を考慮。▲30%
   オ 占有減価:無
   カ 敷金等:無
第6 参考価格資料
   地価公示価格等:安中−1
   所在:安中市安中二丁目宇池尻2504−4「安中2−2−18」
   価格:43,400円/u
   位置:JR信越本線安中駅の南西方約2.6km
   価格時点:平成21年1月1日
   地積:194u
   供給処理施設:水道、下水
   接面街路:東3.7m市道
   用途指定等:非線引都市計画区域、2中専(建ぺい率60%、容積率200%)
   地域の概要:中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域。
第7 附属資料
 1 位置図
 2 土地公図写
 3 地積測量図(参考)
 4 建物図面・各階平面図
 5 建物間取図
 6 土地建物位置関係図
        以上

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主の帰還も間近いタゴ邸。
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2010/5/18  22:36

投稿者:0046

はあ。。。舐めた話だ

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