2011/2/13  22:14

農業委員会の無能化で農地を自由に取得・売買する長谷川プロパティーの超法規的不動産事業の実態  オンブズマン活動


■当会の事務局長が代表を務める市民オンブズマン群馬に、昨年11月、一般市民の方から、次の報告と相談がありました。


@平成22年7月〜9月に前橋市農業委員会から、農地法3条申請で買受適格証明を交付された者が、実は、競売で取得した農地の転用、転売を繰り返し行っている高崎市の不動産業者(長谷川プロバティー 代表者長谷川登)である事が判明した。

A農林水産省は、各自治体に向けて、不動産業者に対しては特に慎重に対応するよう平成21年に指導書を地方に送付しているにもかかわらず、何故このような抜け道があるのか極めて疑問である。

B前橋市農業委員会には、この点を指摘してきたが、「すでに交付してしまったので、あらためて各農業委員や会長に意見を伺う流れになっていない」との返事だった。

C今回競売にかけられた農地は、金融機関の不祥事件(行員による着服事件)にからみ、返済済みの債権を未済だとする金融機関の主張が裁判所に認められた結果、競売に掛けられたもので、農地法が競売にも適用されるはずだが、転売目的の不動産業者がなぜか買受適格証明を有していて、落札できたこと自体不可解であり、農地法手続の経緯を調べてほしい。

■さっそく、市民オンブズマン群馬の関係者が、前橋市農業委員に接触し、この状況を報告して相談したところ「長谷川登氏が巧みに行動している為、違法性を追及できない」という回答でした。

 同様に、群馬県農政部の担当職員にも通報して確認を求めましたが、こちらも全く同じように「(長谷川プロパティーが保有する)どの土地も実に上手に法の網をクリアしているため、手が出せない」という回答が戻ってきました。

 理由は、「いずれも、書類が整っている以上、違法性が問えない」のだと、県も前橋市の役人らは口を揃えて言うのです。

■そこで、まず長谷川プロパティーという不動産業者について調査しました。調査は同社のホームページhttp://hasepro.kp/ などから収集しました。詳細は本文の末尾に掲載したので参照ください。

 それによると同社は、高崎市下里見に所在し、平成16年に設立された不動産会社で高崎市商工会議所の会員ですが、株式会社や有限会社ではなく、単なる個人経営組織のようです。代表者は長谷川登といい、営業時間は午前9時〜午後7時となっていて、早朝或いは夜に連絡をとりたい場合は、午前7時半以降、午後9時半以前なら同氏の携帯に電話ができるようになっているようです。

 「草刈機を使っていなければ休日でも連絡して構わない」と言っているところから、どうやら農作業もやっている様子です。

 「企業理念」として「公売等により取得した土地を分割したり合筆をして、使いやすい土地の形状にし、廉価でお客様に提供する事により、お客様に喜んで頂くと共に地域の発展にも寄与していきたい」と謳っており、事務所が所在する高崎市下里見町の土地を中心に、前橋、伊勢崎、そして安中に物件を保有していることがホームページから伺えます。

■ではなぜ、不動産業者なのに、農地を競売で買い取りできるのでしょうか。前橋市農業委員会では、書類に不備はないといっていることから、次のことが想像されます。

 一般に、農地を売買したり、農地以外に転用したりするには、農地法の規定に従わなければなりません。農地法の規定では、「農地等の売買や、宅地などの農地以外への転用の場合は、都道府県知事の許可、あるいは農業委員会への届出が必要」としています。これは、食料の安定的供給のため、優良農地を確保し、効率的に利用し、耕作者の地位の安定と生産力の増進を図ることを目的とした農業政策によります。

 ここでいう「農地等」とは、直接耕作の目的に供される土地を言います。登記簿上の地目が「田」「畑」でなくても、現に農業生産活動を目的として耕作せれている土地は、現況主義により農地と見なされます。休耕などで一時的に耕作していない状態にある「田」「畑」も農地です。なお、趣味の家庭菜園等は農地ではありません。また、農地等の中には「採草放牧地」も含まれます。「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主に耕作又は養畜事業のための採草、又は家畜の放牧の目的に供される土地のことです。

 現況は宅地であっても、登記簿上の地目が「田」「畑」となっている土地は、売買等の所有権移転にあたり、慎重な調査の対象になります。また、農地転用の場合は、農地法の規制以外にも関係諸法令の手続を踏む必要があります。

 このように、農地の取得や売買は農地法によって厳しく制限されていることがわかります。

■では、今回のように、農地が競売物件になった場合、通常はどのような手続きになるかを見てみましょう。

 競売物件が農地「田」「畑」の場合、一般の人は買えません。農地法という法律があって、普通の宅地とか山林等のように自由に買うことが出来ないのです。農地は原則として農業従事者にしか所有権移転ができません。
 もちろん農地以外の目的、例えば家を建てるため等農地以外の土地にする(農地転用という)ためには、市町村の農業委員会、又は都道府県知事の許可が必要です。農地転用は、市街化調整地域では原則として許可されません。

 つまり、「競売」という緊急特殊事情であっても、農地転用目的の競売物件の買受はできないということです。従って、農地として買える資格のある者しか競売物件の買受人になれません。

 農地として買える資格のある者というのは、「買受適格証明書」を有する者となります。この「買受適格証明書」とは市町村で発行する「農業従事者証明書」がこれに当たります。

■だから、農地の売却について、期間入札又は特別売却による買受けを希望する場合は、原則として、市町村の農業委員会等が発行する「買受適格証明書」が必要となります。買受適格証明書が必要な農地である場合には、公告書にその旨の表示があります。

 なお、買受人の資格によっては、農地の買受けであっても、次の場合には「買受適格証明書」が不要となります。
@国又は都道府県が買い受ける場合
A地方公共団体又は農業協同組合が特定農地貸付けの用に供するために買い受ける場合
B担保権の実行としての競売においての所有者(債務者でもある場合を除く)が買い受ける場合

 農地の入札は、誰でもできるわけではありません。原則農地を宅地に転用するための入札は認められません。農地を農地として使用できる人のみ入札資格が与えられるのです。

 こうしてみると、長谷川プロパティーは不動産会社なので、「買受適格証明書」は農業者としての長谷川登」個人宛に発行されたと考えられます。

■農地について所有権を移転するときは、農地法の規定により、原則として農業委員会等の許可(届出で足りる場合もある)が必要です。

 そこで、競売手続では、農地の買受けを希望する者は、「買受適格証明」の申請を農業委員会等に対して行い、農業委員会等は、上記の農地法上の許可の申請(又は届出)があった場合と同様の審査を行います。

 「買受適格証明書」を取得した人が、最高価買受申出人、又は特別売却の買受申出入と定められた場合は、改めて農業委員会等から所有権移転の許可書(又は届出受理通知書)を取得しなければなりません。

 「買受適格証明書」を発行する官庁は、原則として、買受希望者が対象物件と同一市町村に居住する場合は物件所在地の市町村の農業委員会で,その他の場合は都道府県知事です。しかし例外もあります。

「買受適格証明書」を取得するには、まず、対象物件所在地の市町村の農業委員会に照会して、「買受適格証明書」を受けるにあたって、どのような手続が必要なのかを確認する必要があります。その際、農業委員会が開催される時期についても確認することが必要です。

 なぜなら、開催時期によっては、競売のスケジュールとの関係で、期間入札又は特別売却に間に合わないこともあるからです。

 農業委員会によっては、当該農地が競売による売却の手続中であることの証明書を求められることがあります。その場合、執行裁判所に対してこの証明書の交付申請をする必要があります。

競売農地の買受けをしようとしても、農業委員会等の審査の結果、「買受適格証明書」が発行されない場合があります。このような場合は、入札できないことになります。主として次に該当する場合には、「買受適格証明書」が発行されない可能性があります。

@小作地について、その小作農又はその世帯員等以外の者が買受けをしようとする場合(ただし、許可申請6か月以内に小作農が書面で同意している場合等を除く)
A取得後に耕作等の事業に損すべき農地のすべてについて、自ら耕作等の事業を行うものと認められない場合(市街化区域内の土地は除く)
B当該農地を取得した後、利用する土地の合計面積が一定の広さに達しない場合

入札にあたって、「買受適格証明書」が必要な物件については,入札書に「買受適格証明書」を添付して、執行官に持参又は書留郵便により送付します。具体的な入札の方法については、執行宮室に問い合わせることが出来ます。

 特別売却における買受けの申出についても、「買受適格証明書」を添付する必要があります。

入札の結果、最高価買受申出人と定められた場合(又は特別売却における買受申出人となった場合)、落札後の手続は次のとおりです。

@買受申出人証明書の取得 期間入札の開札の結果、最高価買受申出入と定められた場合、又は特別売却による買受申出入となった場合、まず、執行裁判所に対して、自分が最高価買受申出人(又は買受申出人)であることを証明する文書を交付するよう求める必要があります。
 この証明文書としては、期間入札調書の謄本(抄本)が該当しますが、農業委員会によっては、別の最高価買受申出入であることの証明書を求めるところもあります。
 具体的にどのような書面が必要なのかを農業委員会に確認した上、執行裁判所の窓口にその書面の交付を申請します。

A農地法上の許可申請 執行裁判所から@の書面を受領後、その書面を添付して、農業委員会等に対して農地法上の許可申請(又は届出)をします。

B許可書等の提出 そして、許可又は届出の受理を受けたら、その許可書(又は届出の受理通知書)を執行裁判所に提出します。その提出時期は、原則として、あらかじめ定められた売却決定期日までですが、農業委員会等の関係で、許可等がなされるまでに相当の日数を要し、売却決定期日までに提出できないときは、執行裁判所に対して売却決定期日の変更申請をする必要があります。その場合は執行裁判所に相談します。

C売却決定 執行裁判所では、売却決定期日において、許可書(又は届出,の受理通知書)を確認の上、売却許可決定をするかどうかを判断します。

D売却許可決定後の手続き 売却許可決定後の手続は、農地以外の入札の場合と同様であり、売却許可が決定されたときは、その決定が確定した後で、代金納付期限が定められ、執行裁判所から、その期限及び残代金以外に必要な費用や提出書類が記載された通知が届きます。

■市民オンブズマン群馬の調査に対して、群馬県も前橋市も、長谷川プロパティーが県内各地の自治体で同様な手口で、競売農地を買いあさり、それを3年寝かせたあとで、宅地用に分譲している実態を知らなかったと、一生懸命言い訳をしています。

 関係自治体の担当者らは「今回の長谷川プロパティーの件を含め、競売農地の入札手続関係の申請受付に際しては、入札の実態に応じて農地の競売入札参加資格をきちんとチェックしたい」などと話していますが、今回市民オンブズマン群馬に相談のあった案件については「すでに全部完了したので、例外措置として、あらためて書類の内容を精査しなおすことはしない」としています。

 つまり、役所では、長谷川登氏(実質的には不動産屋の長谷川プロパティー)の資格について、極めて違法性が強いと認識しながら、黙認しようとしているのです。

■では、なぜ長谷川プロパティーが、厳しい農地法の適用をかいくぐり、農地を宅地に転用して販売する不動産業を恒常的に続けることが出来るのでしょうか。

 主な理由として考えられることは、まず第一に、群馬県では農業委員会の権能が貧弱だからです。とりわけ安中市では、農業委員でもある牧場主がサンパイ業者とタッグを組んで、自由に農地にサンパイを捨てることができ、サンパイを埋め立てた後も、農地だとして、コスモスや樹木を植えて緑化する計画だとか、ブルーベリーを植えて農業振興する計画だなどと行政を動かし、多額の補助金を受けて、苗木を横流ししたりするケースも実際に発生していて、農地法に限らず関係法も含めてほとんど無法状態化している有様です。

 勿論、一般の農家や市民が、農地の改良や地目変更や所有権移転をしようとすると農業委員会は農地法遵守を厳しく言います。しかし地元の政治家や役所OBにコネをつければ、違法行為でも合法化されるのです。安中市土地開発公社を舞台にしたタゴ51億円事件でも、元職員のタゴは役所の立場をフルに利用して嘱託登記によるズサンな登記手続で、農地を含む多数の土地ころがしを自由自在に行っていたことが捜査資料から読み取れます。

■長谷川プロパティーのような不動産業者が競売農地に目をつけて、宅地販売の在庫を仕入れることができるためには、まず農地法3条をクリアしなければなりません。

 役所では、長谷川プロパティーから提出された手続文書は全て有効だったと言っています。おそらく、農業者としての長谷川登氏個人として書類が作成されているに違いありません。

 しかし買主が農家等であっても、次のような場合には許可されないことになっているはずです。
<許可されないケース>
@小作地を譲渡する場合は、買主が小作人(含む世帯員)、あるいはその土地を使用している農業生産法人でない場合。
A買主が、その土地について自ら耕作、養蚕の事業主体として農業経営を行うのでない場合。
B買主(除く農業生産法人)、またはその世帯員の保有面積が、農地の取得後において50aに達しない場合。(除く北海道)
C買主またはその世帯員の農業経営状況からみて、その取得しようとする農地を効率的に利用して耕作、養蚕できるとは認められない場合。

 このうちAやCについて、きちんと申請者の営農実態を調査すれば、すぐに転売目的の競売農地の取得手続であることが分かるはずです。それを怠っていたのですから、直ちに申請手続きの見直しを行い、無効通知を申請者である長谷川プロパティーに出すべきです。

 それをやろうとしないのは、役所の怠慢であり、これは不作為という犯罪的な行為といえるでしょう。

 おそらく長谷川プロパティーも、こうした農地法を骨抜きに出来る抜け道については、試行錯誤で身に着けたというよりは、誰かに指導を受けて会得した可能性もあります。

 農地法第3条の申請では、譲受人が「農地の状態のまま耕作」する場合に限られています。おそらく、長谷川プロパティーでは、ホームページで、自社の管理地の草刈を行っていることから、「耕作」については「牧草地の管理」などとして、申請している可能性があります。

 競売農地を入札で落札して取得しても、今度は、それを宅地に転用目的で販売する場合には、農地法第4条や第5条の許可申請が必要になります。また、農業振興地域内の農用地区域である土地の場合は、農振法により、農用地区域から除外後でないと転用申請ができません。

 農地法第4・5条申請関係の提出書類には、@許可申請書(添付書類も含め2部)、A土地登記簿謄本(全部事項証明書、3ヶ月以内に交付を受けたもの)、B字図、位置図、建物等の配置図、建物等の平面図、C見積書(造成費、建築費等)、D資金証明書(残高証明書、公庫等の融資証明書)、E承諾書(転用の隣接地が農地の場合)、F事業計画書(資材置き場、建売分譲住宅の場合)、G法人の登記簿謄本及び定款(法人申請の場合)、Hその他農業委員会が必要と認めた書類が必要とされています。

 この場合には、競売で農地を取得してから3年が経過した時点で、今度は長谷川登氏個人が、長谷川プロパティーに対して、宅地転用目的で販売しているのかもしれません。

 農業者個人が、兼業というか本業の不動産業としての法人(長谷川プロパティーが法人登記をしているのかどうか不明だが)に対して、農地法第5条で農地を宅地転用して造成して販売できるのかどうか、当事者の農業委員会か長谷川プロパティーに直接確認しないと詳細は分かりませんが、いずれにしても、同社が、群馬県、前橋市、高崎市、伊勢崎市、安中市で実績を積んでいるところをみると、不可能ということではなさそうです。

■現在、農業を始めたいという人が沢山いますが、こうした手口を応用すれば、50アール未満の土地でささやかに農業をやりたい人にも農地の確保が可能になります。また、農地を効率よく利用するつもりが全くなくても、また宅地でもなんでも、自由自在に農地の利活用が可能になります。

 おそらく、長谷川プロパティー以外にも、こうした手口を駆使して、宅地転用目的の農地の確保に余念のない不動産会社はたくさんあると思われます。

 農地法を骨抜きにするこうした行為がまかり通っているのですから、行政は2つの選択をすべきです。すなわち、農地法の原点に立ち返って、こうした抜け道行為を撲滅するための方策を直ちに構築するか、又は、農地法を改正して農地の流動化を実質自由化にして、利権の巣窟になっている農業委員会をただちに解体すべきです。さもないと、法治国家ではなく、「放置」国家と言われても仕方がないでしょう。

■もし、長谷川プロパティーの手口が合法的だというのであれば(実際、行政はそのように言っている)、ぜひ長谷川プロパティーの代表には、ホームページで、どうしたら農地法に基づき自由に競売農地を取得して、宅地用に転売でき、不動産業としての生業を発展させられるのか、詳しく説明してもらいたいものです。

 一方、群馬県庁や、前橋市役所では、市民オンブズマン群馬の指摘に対して、「自治体間の連絡が不十分だったかもしれない。今後は気をつけたい」などと反省の弁を唱えながらも、今回一般市民から相談を受けた案件については、「既に手続をしてしまったので・・・」と繰り返すばかりで、何も改善をしようとしません。当会は、長谷川プロパティーの事件を通じて、群馬県内の行政における二重基準の存在について、あらためて確信を深めました。

 この長谷川プロパティーの志向と行政の行状について、行政関係者及び一般市民の皆様にひろく注意を喚起しておく必要があると考え、今回、この事件について紹介しました。皆様の参考に資すれば幸いです。


資料その1「長谷川プロパティー」について(平成22年10月15日現在の同社HPより抜粋)
http://www.hasepro.jp/cgi-bin/haseproHP/sitemaker.cgi?mode=page&page=page1&category=0
長谷川プロパティー 高崎・伊勢崎の不動産売買仲介
「楽しい我家は安心・安全な土地から」 誠実第一 長谷川プロパティー
<お知らせ>
■ごあいさつ
土地販売会社長谷川プロパティーは平成16年に設立された比較的新しい不動産会社です。
少しでも皆さんに廉価で土地販売をできるよう自社でできることは全て行い外注工事等をできるだけ少なくするよう努力工夫改善をしております。(たとえば売り地の雑草は社長みずから機械を運搬し、春から秋までは毎月1回草刈をしております)長谷川プロパティーは不動産、主として土地の販売及び媒介を職務としております。
モットーは『泥臭く最善を尽くす』です。
 高崎市の事務所の先では、国道406号線沿いに1キロ程のところに大型スーパーベイシアがあり、その少し先にはカルチャーが出店、そこを中心に各種店舗が増加し利便性の増大によって、今後益々発展していくものと期待されており、近隣の方々から依頼された土地販売の媒介を中心にして営業活動をおこなっております。(1区画400万円位からあります)
伊勢崎市には宮子町、太田町、豊城町、上植木本町、市場町、柴町に住宅建築用地を所有し、販売活動をおこなっております。豊城町は人気があり今年既に3件売買契約を結び引渡しがすみました。あと1区画ありますので希望者は早めにご連絡ください。高崎市・伊勢崎市近隣で土地、不動産をお探しの方は、お気軽にお問い合わせ下さい。ホームページに載っていない物件も多数あります。
なお当社の所有物件で抵当権等所有権を制限する権利の付いている物件はありません。
最近問い合わせが増えてきているのですが文字化けがかなりあり、こちらでは内容の把握ができないものがあり困っています。(どなたか改善できる方法を知っている方はおしえてください。)
年内に高崎市下里見町の学びや通り沿いを3区画分譲したいと思っているので希望者は早めに連絡してください
平成22年10月13日

<会社概要>
●会社名:長谷川プロパティー
●所在地:〒370−3343 群馬県高崎市下里見町405
●電話・FAX番号:027−343−3712
●夜間電話・FAX番号:027−343−7896
●メールアドレス;sky@haseprojp
●代表者:長谷川登
●営業時間:午前9時〜午後7時
 朝早く連絡をとりたい方は携帯(090-3516-9526)へ連絡してください。午前7:30にはスイッチを入れるようにしております。夜も9:30頃までスイッチを入れてありますので携帯に連絡を入れてください。
●休業日:毎週火曜日
(いつも携帯をもって行動しておりますので草刈機を使っていないときであれば休日でも連絡がとれますので遠慮なく連絡してください)
●企業理念:
公売等により取得した土地を分割したり合筆をして、使いやすい土地の形状にし、廉価でお客様に提供する事により、お客様に喜んで頂くと共に地域の発展にも寄与していきたいと思っております。高崎市下里見町の土地を中心にして媒介をしております。旧箕郷町拍木沢の県道大ハ木一拍木沢線沿いを7区画分譲しておりましたが7月31日で無事本年の目標を達成したので自社物件のほとんどの販売を終了し媒介物件に力を入れていこうと思っておりますのでご協力をお願いいたします。(豊城町(5区画に分割後2区画販売済み)、上植木本町、宮子町、太田町、市場町、柴町等)現在高崎商工会議所会員として皆様のお役に立てるよう頑張っております。
 又伊勢崎市豊城町ではお客さんの要望に応じて面積の増減をし売却しておりましたが2区画売買契約を締結しましたので当社所有地の販売は来年になります。豊城町を購入したい方には、販売を依頼されている場所が近くにありますので遠慮なくお問い合わせください。(現在既に2区画に分割し1区画の決済が本日済みました。残りの区画も引き合いがきておりまもなく販売が終了しそうです。)

<伊勢崎市市場町にある同社の物件例>
取引形態:所有者
【物件概要】
所在地:伊勢崎市市場町1丁目350−6
用途地域:無指定、(倉庫、工場、住宅向き)
地目:畑
地積:658.57u(実測)
建蔽率:70%
容積率:200%
価格:850万円で販売しております。
一部がお墓に面していますがさして気にならない方には、お買い得物件です。
また目印となる携帯会社の鉄塔が隣接しているので携帯の感度は抜群に良いと思われます。(ブォウダフォン)
水道は東側の5m市道からとりだせます。
市立赤堀小学校区
市立赤堀中学校区
大林寺保育園約200mと大変近くです。
東市道6m(側溝有り)
ベイシア至近。ベイシア赤堀店駐車場まで40mです
県道伊勢崎・大間々線近い
寺回遺跡に指定されているので3階以上の建物を建てる場合には市役所に届出が必要です。
北側の新しい工場が関川製作所からカタカナ名の会社にかわっていました。いつも静かで創業していないように感じます。
売り地の看板が現地に立ててあります。
7月11日に今年3回目の草刈をしてきました。
9月21日より盛土の整地を始めました。
9月23日に整地作業が終了しました。

<伊勢崎市市場町の当該物件例の登記記録>
■表 題 部 (土地の表示)
調製    平成11年7月8日
不動産番号 0708000109953
地図番号  [余白]
筆界特定  [余白]
所在    佐波郡赤堀町大字市場字寺回  [余白]
      伊勢崎市市場町一丁目     平成17年1月1日行政区画変更
                     平成17年3月14日登記
@地番/A地目/B地積u/原因及びその日付〔登記の日付〕
350番6/畑/1056/昭和53年2月15日土地改良法による換地処分。他の換地大字堀下51番〔昭和53年3月28日〕
[余白額]/[余白]/670/B350番6、350番9に分筆〔平成7年5月8日〕
[余白]/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記。平成11年7月8日

■権 利 部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号/登記の目的/受付年月日・受付番号/権利者その他の事項
1/所有権移転/昭和42年11月15日・第13208号/原因 昭和42年11月9日贈与 所有者 佐波郡赤堀町大字市場315番地3 木村勇作 順位1番の登記を移記
2/所有権移転/平成10年12月25日・第27850号/原因 平成10年12月25日売買 所有者 前橋市裏町二丁目28番8−307号ウイング表町 丸山勲 順位2番の登記を移記
2 付記1号/2番登記名義人表示変更/平成16年6月9日・第11783号/原因 平成13年10月10日住所移転 住所 勢多郡大胡町大字堀越2680番地2 代位者前橋市 代位原因 平成16年6月9日滞納処分の差押
―/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記 平成11年7月8日
3/差押/平成12年1月18日・第852号/原因 平成12年1月17日前橋地方裁判所競売開始決定第852号 申立人 栃木県宇都宮市桜4丁目1番25号 足利信用保証株式会社
4/3番差押登記抹消/平成15年4月24日・第8248号/原因 平成15年4月4日取消決定
5/差押/平成16年6月9日・第11784号/原因 平成16年6月9日差押 債権者 前橋市
6/所有権移転/平成17年12月20日・第24372号/原因 成17年11月29日公売 所有者 群馬郡榛名町大字下里見405番地 長谷川 登

<高崎市剣崎町にある同社の物件例>
取引形態:売主(但し502−3の登記簿34uは媒介で、実測332uは売主です)
【物件概要】
所在地:高崎市剣崎町502−28、502−6、502−7、502−1、502−3
1、502−3、面積:約I05坪(宅地有効面積)通路部分は別途無償で150u(持分2分の1)隅切り(3分の1)有り
地目:畑(農地転用に1週間かかります)
 地図の右側に測量図をのせてありますので参考にしてください。
価格:930万円(インターネット価格)
用途地域:第1種低層住居専用地域
建蔽率:40%
容積率:80%
西部小学校700m
八幡中学校700m
群馬ハ幡駅1.5km
スーバー堀田屋1km
上下水道引込済
日当たり良好
閑静な住宅地
 南側土地の所有者はたまに来て畑に作物を作り楽しんでいます。
少し中に入っているので静かで広々とした形の良い住宅地です。(坂はほとんどありません)
売却されるまでの限定つきで2台駐車場として賃貸中です。
希望者にぱ推奨できる建築業者をご紹介いたします。ご自分の感性にあう業者を選ぶことができます。
販売地以外の周囲は南側(畑)以外全て住宅地です。
9月25日に草刈してきました。
平成22年10月13日

<高崎市剣崎町の当該物件例の登記記録>
■表 題 部 (土地の表示)
調製    平成15年3月6日
不動産番号 0704000196990
地図番号  [余白]
筆界特定  [余白]
所在    高崎市剣崎町字谷津     [余白]
@地番/A地目/B地積u/原因及びその日付〔登記の日付〕
502番28/畑/321/502番1から分筆〔平成11年7月9日〕
[余白]/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記 平成15年3月6日
■権 利 部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号/登記の目的/受付年月日・受付番号/権利者その他の事項
1/所有権移転/平成9年11月4日・第34037号/原因平成9年10月30日競売による売却 所有者 群馬郡榛名町大字下里見405番地 長谷川登 順位1番の登記を移記
―/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記 平成15年3月6日

<伊勢崎市豊城町にある2010年10月20日に追加された同社の物件例>
管理地【概要】
所在地:伊勢崎市豊城町2406−1
用途地域:調整区域(個人住宅可)
地目:畑
図面が案内図の右側に図示してありますので参考にしてください。
地積:約460坪(北5m、西4m、南3.5m市道)建蔽率:70%、容積率200%
平坦:道路と等高
権現山の裏手で両毛線との間の地域(桐生県道からの入り口は豊城の信号機の次の路地です(西側高崎方面から見て))
大型モール店smarkが、東側にはっきり見え、信号を通らずにスマークヘ行けます。現地に当社の管理地の看板が立ててありますので参考にしてください。
現地の人の話では歩いて10分でスマークヘ行けるそうです。
売り物件は坪当たり9万3千円で80坪の区画が2つと約120坪の区画が1つあります
今年度2区画販売が決まりましたので今年の販売は終了です。(上の図で2406−4と2406−1が売却になっています)
北側の残りの区画はおよそ80坪ずつ2区国分があります。南東側の区画(およそ120坪)と北西側の2区画の内の2区画を来年販売することになります。豊城町の土地を希望している方には、媒介を頼まれている他の区画が近くにありますので連絡をいただければご案内いたします。(区画は2つです)
なお目印の電水社はTOTOの看板のでているプレハブ風の事務所です。(電水社の角に販売物件への矢印がでておりますので見に来てください。現地に当社の売り地の看板がたっていますがまだ媒介物件の測量が行われていないので杭は打たれておりません。これから整地をし正式に販売活動に入ります。
購入希望者が決まりましたので、残り1区画になりました。(旗状の土地なのでフ30万円と購入しやすい金額です)
予算的に厳しいと思われる方でも遠慮なくお電話ください。
外出していて事務所の電話に出ない場合には留守電がしかけてありますので連絡先を吹き込んでおいてください。後日こちらから連絡いたします。
平成22年10月21日

<伊勢崎市豊城町にある当該追加物件例の登記記録>
■表 題 部 (土地の表示)
調製    平成11年7月8日
不動産番号 0708000272408
地図番号  P14−4・P24−2
筆界特定  [余白]
所在    伊勢崎市豊城町          [余白]
@地番/A地目/B地積u/原因及びその日付〔登記の日付〕
2406番/畑/1649/[余白]
2406番1/[余白]/1601/@B2406番1、2406番2に分筆 〔昭和54年1月12日〕
[余白]/[余白]/1560/B2406番、2406番3に分筆 〔昭和58年6月22日〕
[余白]/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記 平成11年7月8日
[余白]/[余白]/1531/B錯誤 国土調査による成果 〔平成16年5月10日〕
[余白]/[余白]/1280/B2406番1、2406番4に分筆 〔平成21年9月3日〕
[余白]/[余白]/935/B2406番1、2406番5に分筆 〔平成22年4月23日〕
■権 利 部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号/登記の目的/受付年月日・受付番号/権利者その他の事項
1/所有権移転/平成1年9月30日・第23898号/原因昭和61年3月5日相続 所有者伊勢崎市豊城町2387番地 斎藤博 順位2番の登記を移記
―/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記 平成11年7月8日
2/所有権移転/平成16年12月20日・第27160号/原因 平成11年9月17日相続 所有者 伊勢崎市豊城町2387番地 斎藤ふじ子 代位者 伊勢崎市中央町20番17号 伊勢崎太田信用金庫 代位原因 昭和48年3月17日設定の根抵当権の実行による競売
3/差押/平成17年1月14日・第559号/原因 平成17年1月13日前橋地方裁判所担保不動産競売開始決定 債権者 伊勢崎市中央町20番17号 アイオー信用金庫
4/所有権移転/平成18年1月6日・第179号/原因 平成18年1月5日担保不動産競売による売却 所有者 群馬郡榛名町大字下里見405番地 長谷川 登
取引形態:売主

<高崎市下里見町にある同社の物件例>
【売地】高崎市下里見町289 坪当り4万円台
取引形態・売主
【物件概要】
所在地:高崎市下里見町289
面積・240坪(2分割可)
地目:畑
価格:1000万円(2分割の場合は520万円です。)
用途地域:無指定地域(工場、住宅、倉庫向き)
建蔽率:70%
容積率:200%
下里見小学校800m
榛名中学校2.7km
群馬ハ幡駅4km
スーパーベイシア1.3km
上下水道引込渡し
日当たり良好
閑静な住宅地の1番奥です。
北側:市道幅員2.2m(セットバックあり、引渡しの際道路を整地して通行しやすくして渡します)
北側にお墓が点在するので安くなっております。

<高崎市下里見町にある当該物件例>
■表 題 部 (土地の表示)
調製    平成15年8月6日
不動産番号 0704000482445
地図番号  [余白]
筆界特定  [余白]
所在    群馬郡榛名町大字下里見字天神道上  [余白]
      高崎市下里見町字天神道上      平成18年10月1日行政区画変更
                        平成19年2月8日登記
@地番/A地目/B地積u/原因及びその日付〔登記の日付〕
289番/畑/[旧]705/[余白]
[余白]/[余白]/814/B錯誤 国土調査による成果 〔昭和45年4月24日〕
[余白]/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記 平成15年8月6日
■権 利 部(甲区)(所有権に関する事項)
順位番号/登記の目的/受付年月日・受付番号/権利者その他の事項
1/所有権移転/平成6年6月16日・第19652号/原因 平成6年6月15日競売による売却 所有者 群馬郡榛名町大字下里見405番地 長谷川登 順位5番の登記を移記
―/[余白]/[余白]/昭和63年法務省令第37号附則第2条第2項の規定により移記 平成15年8月6日


参考資料その2「農地法」について
★農地法3条(農地を農地として売買する場合)★
農地を農地として売買するには、農業委員会または都道府県知事の許可が必要。許可を得ずして農地等の所有権の移転を行った場合、その所有権移転は無効になる。さらに、3年以下の懲役または100万円以下の罰金の対象となるので注意が必要。(農地法第92条)
農地は、原則として農家か農業生産法人(農事組合や、主たる事業が「農業」である法人)しか取得できない。
例外的に農業生産法人以外の法人に許可が認められるケースとして、法人の主たる事業の運営に欠くことのできない試験研究や農事指導と認められる場合に許可されることもある。(例えば、化学肥料の製造者が、自社開発の肥料の効能を検査するための実験農場を取得するなど。)
また、買主が農家等であっても、次のような場合には許可されない。
<許可されないケース>
@小作地を譲渡する場合は、買主が小作人(含む世帯員)、あるいはその土地を使用している農業生産法人でない場合。
A買主が、その土地について自ら耕作、養蚕の事業主体として農業経営を行うのでない場合。
B買主(除く農業生産法人)、またはその世帯員の保有面積が、農地の取得後において50aに達しない場合。(除く北海道)
C買主またはその世帯員の農業経営状況からみて、その取得しようとする農地を効率的に利用して耕作、養蚕できるとは認められない場合。
<許可権者>
許可権者は、農地の所在地と所有者の住所地が同じか異なるかで違ってくる。
@農地等が売主の住所地の市町村に存在する場合→農業委員会の許可が必要。
A農地等が売主の住所地以外の市町村に存在する場合。→都道府県知事の許可が必要。
<注意>
農地法3条許可を取得後の当該農地の転用は、原則として登記簿の原因日付から起算して、3年3作後でないと転用できない
とりあえず農地として買い入れ、すぐそこに住宅等を建設するのは許可されないので、注意が必要。

★農地法4条(自己所有の農地を農地以外に転用する場合)★
農地を、所有者が自ら農地以外に転用する場合には、原則として都道府県知事、又は農林水産大臣(4haを超える場合)の許可が必要。
許可を得ずして転用を行った場合、その転用は無効となるばかりか、該当工事の中止、現状回復などの措置が処せられる可能性がある。
さらに、3年以下の懲役または100万円以下の罰金の対象となる。(農地法第92条、83条の2)
・県によっては、個人住宅の転用面積に上限がある。長野県の例では一般個人住宅500u、農家住宅1000u。
 農地転用手続きの内容や要件は、都市計画の区域区分により違ってくる。
<都市計画上の区域区分>
 *都市計画区域→市街化区域>用途地域
        →市街化調整区域
 *都市計画区域外(非線引き区域)
 *準都市計画区域
<市街化区域内>
市街化区域内の農地は転用届を農業委員会に届ければよく、許可は不要。
<市街化調整区域内>
市街化調整区域内の農地については、次の立地基準が定められてる。
       農地の種類        許可基準
 *農用地区内農地  農業振興地域整備計画で指定    ×原則として許可されない
 *甲種農地     集団的優良農地          ×原則として許可されない
 *乙種農地(第1種)農業生産力の高い農地       ×原則として許可されない
      (第2種)街路が普遍的に配置されている農地 △周辺に代替地がある場合、許可されない
      (第3種)区画整理施工地域の農地      ○転用許可される。
<一般基準>
また、次の一般基準を満たさない場合には許可されない。
@転用目的実現の確実性を欠く場合
A周辺農地の営農条件に支障を生じるおそれのある場合
B農地転用後に農地に復元されることが確実と認められない場合

★農地転用許可の申請に必要な書類★
<提出書類>
@許可申請書
A定款又は寄付行為の写し、及び法人登記簿謄本(法人のみ)
B公図の写し
C転用候補地の位置及び付近の状況を表示する図面
D建設予定建物・施設の配置図
E土地所有者の同意があったことを証する書面、耕作者の同意があったことを証する書面
F都市計画法等、慣例法令の許認可に係わる申請書の写し
G土地改良区の意見書
H取水・排水に係わる水利権者等の同意書
※転用的実現の確実性の審査につき、次の書類が求められる場合があります。
 @事業計画書
 A資金計画書又は予算書
 B工事予定表
 C地区内道水路の処置に係わる所管部局との調整を証する書面
 Dその他参考書類(住民票・戸籍謄本・相続関係書類・印鑑証明など)
<許可通知>
転用の許可に際しては、転用を完了すべき期限等に関して条件が付される。転用を受けた後、その土地が転用目的に供されないまま放って置かれているなどの場合には、その事情が調査され、許可の取り消しや許可条件の変更が命令される場合があるので、注意が必要。

★農地法5条(自己所有の農地を農地以外に転用する目的の売買)★
農地を、第3者に農地以外に転用する目的で売買したり、賃貸する場合には、原則として都道府県知事、または農林水産大臣(4haを超える場合)の許可が必要。
許可を得ずして所有権移転等を行った場合、その移転は無効となるばかりか、該当工事の中止、現状回復などの措置が処せられる可能性がある。
さらに、3年以下の懲役または100万円以下の罰金の対象となりますので注意が必要。(農地法第92条、83条の2)
・農地法5条許可=3条許可+4条許可となる。
・許可に当たっては、権利移動の可否と、転用の可否を併せて審査されるため、5条許可を取れば4条許可(3条許可)をあらためて取得する必要はない。
・4条許可が単独申請なのに対し、5条許可では当事者の共同申請が原則。(強制競売、遺贈、裁判上の調停などは例外)
5条許可の許可基準は原則的に4条許可と同じだが、次のような場合には許可されない。
@仮説工作物の設置、その他の一時的な利用に供するために所有権を取得しようとする場合
A農地を採草放牧地にするため、3条許可をすることができない場合に該当すると認められる場合

★農地法以外の関係諸法令★
■農振除外
 農用地区域内にある農地を指定された用途以外に転用する場合には、農用地区域からその農地が除外されることが必要となる。
■開発許可
 農地を宅地等に転用する場合には、都市計画法に基づく開発行為の許可を受ける必要がある。
■国土利用計画法の届出
 一定面積以上の土地について売買の契約をした場合、都道府県知事への届出が必要となる。
[原則]
届出対象となる面積:市街化区域    2,000u以上
          他の都市計画区域 5,000u以上
          都市計画区域外  10,000u以上
届出義務者:権利取得者
届出時期:契約締結後、2週間以内
審査の対象:取引後の土地の利用目的
[注視区域]
届出対象となる面積:市街化区域    2,000u以上
          他の都市計画区域 5,000u以上
          都市計画区域外  10,000u以上
          ※「原則」に同じ。(契約対象の土地全体面積)
届出義務者:契約当事者
届出時期:契約締結前
審査の対象:利用目的、及び取引価格
[監視区域]
届出対象となる面積:都道府県の規制で定める面積以上(契約対象の土地全体面積)
届出義務者:契約当事者
届出時期:契約締結前
審査の対象:利用目的、及び取引価格、投機性
■宅地造成規正法の工事許可
 宅地の造成をする場合であって、崖崩れや土砂の流出のおそれの大きい市街地等で行われる宅地造成に関する工事については、工事着手前に都道府県知事の許可を受ける必要がある。
<宅地造成の定義>
@切土であってその部分に2mと超える高さの崖ができるもの
A盛土であってその部分に1mを超える高さの崖ができるもの
B切土と盛土を同時におこなう場合であって、盛土部分の崖の高さが1m以下でも盛土部分と切土部分を合わせた全体の高さが2mを超えるもの
C盛土、切土により生じる崖の高さが上記に該当しない場合でも、盛土、切土する土地の面積が500uを超えるもの
■その他調整が必要となる法令
 農地転用許可に関しては、その用地・土地の現況や転用目的に対して、様々な他法令との調整が必要となる。
<関係法令の例示>
   同時審査/同時許可
・森林法許可(規制の内容:地域森林計画対象民有林で1haを超える開発行為)(根拠条文:10の2条1項)
・砂利採取法許可(規制の内容:業として行う砂利の採取行為)(根拠条文:16条)
・採石法許可(規制の内容:業として行う砂利の採取行為)(根拠条文:33条)
・温泉法許可(規制の内容:温泉湧出目的の土地採掘)(根拠条文:3条1項)
許可見込みの確認
・廃棄物の処理、清掃に関する法律許可(規制の内容:廃棄物処理施設の設置)(根拠条文:15条1項)
・墓地、埋葬法許可(規制の内容:墓地・納骨堂・火葬場の経営)(根拠条文:10条)
・大規模小売店舗立地法届出(規制の内容:店舗面積1,000uを超える建物の建築)(根拠条文:6条)
相互調整
・大気汚染立地法届出(規制の内容:ばい煙発生施設の設置)(根拠条文:6条)
・建築基準法建築確認(規制の内容:建築物の建築・工作物の設置)(根拠条文:6条1項)

★非農地証明★
登記簿上の地目が「田」「畑」となっている土地について所有権移転等の登記をするには、原則として農地法の許可があったことを証する書面を添付しなければならない。
しかし、土地の現況が宅地など農地以外のものである場合には、農地法の許可を得る必要がないため、所有権移転の前にあらかじめ土地地目を農地以外のものに変更する必要がある。
このような場合、農業委員会に農地でないことの証明書を発行してもらい、地目変更の登記をすることができる。
非農地証明は、明らかに農地法上の農地、採草牧草地でないと認められる場合に限って申請により発行される。審査は現地調査に基づき厳格に行われます。例えば、数年間耕作されずに荒地となっている土地であっても、耕作しようと思えばいつでも耕作できるような土地は非農地とは認められない。
非農地証明の対象となる土地については、その現況により、また自治体により基準は違う。
<非農地証明対象の具体例>
@農地法が適用された日以前から非農地であった土地
A自然災害による災害地で農地への復旧が困難であると認められる土地
B農業振興地域の整備に関する法律で定める農用地区域外の土地で、原則として20年以上耕作放棄され将来的にも農地として使用するのが困難であり、農地行政上も特に支障がないと認められる土地
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